분양사업, 신탁 그리고 세금(정연대,김완용,장정진,김효상)

“버려진 섬마다 꽃이 피었다. 꽃 피는 숲에 저녁노을이 비치어, 구름처럼 부풀어오른 섬들은 바다에 결박된 사슬을 풀고 어두워지는 수평선 너머로 흘러가는 듯싶었다.”

- 김훈의 『칼의 노래』中 -

이 작가는 400여 페이지에 달하는 이순신의 해전(海戰) 이야기를 “버려진 섬마다 꽃이 피었다”로 시작한다. 다른 시작은 상상하기 힘들다. 작가는 이 문장을 끄집어내기 위해 쓰고 지우기를 얼마나 반복했을까?

(비교 자체가 성립되지 않겠지만) 이 책은 “신탁(trust)은 어떤 사람(위탁자)이 믿을 만 한 자 (수탁자)에게 재산을 이전하면 이전된 재산은 수탁자의 소유가 되지만 수탁자는 위탁내용에 따라 수익자를 위하여 신탁재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 하는 제도”라는 다소 뻔한 내용으로 시작한다.

물론 고민 없이 던진 것은 아니다. 이 책의 중심을 “분양사업”과 “신탁” 중 어디에 두어야 할지 고민했고, 저자는 신탁을 선택했다. 물론 이 책이 다루는 내용은 분양사업(pre-sale business)에 관련된 세금이다. 분양사업과 신탁은 바늘과 실의 관계에 있다. 분양사업도 대체로 낯선 영역인데, 신탁은 이보다 더하면 더했지 덜하지 않다. 특히 신탁의 세금 문제는 법리 측면에서 복잡하다. 신탁을 선택한 이유다.

분양사업에 관련된 신탁, 즉 분양형 토지신탁에 관련된 세금문제를 이해하기 위해서는 두 가지를 알아야 한다. 첫째는 분양사업이 어떻게 돌아가는지 알아야 한다. 업종별 거래 행태의 이해는 세금 문제를 이해하기 위한 기본이다. 둘째는 신탁법과 신탁실무상 신탁계약의 내용을 알아야 한다. 거래 행태는 경험을 통해, 신탁법은 연구를 통해 습득할 수 있다.

저자는 10여 년 넘게 분양사업에 직간접 관여하며 세금 업무를 해 왔다. 과거에는 몇 개의 법규정과 해석으로 신탁세제를 다스렸다. 꼭 맞는 실무서나 선행연구는 없었다. 그러던 중 2017년 대법원 전원합의체 판결을 계기로 다수의 법령과 연구자료가 생겨났다. 그러나 신탁세제에는 여전히 넓은 여백이 있다. 물론 신탁세제라는 이름으로 발간된 책도 있고, 신탁세제에 관련된 법령이 만들어지거나 바뀔 때마다 교수나 법률가들이 논문을 쏟아내기도 했다. 그러나 최전선에서 매 순간 의사결정을 해나가야 하는 실무가에게는 그다지 도움이 되지 않았던 것도 사실이다.(그렇다고 아무런 가치가 없다는 것은 아니다. 선행 연구는 이 책의 밑거름이기 때문이다)

신탁세제는 법령과 해석의 여백이 많아 사유와 추론으로 그 여백을 채울 필요가 있다. 제한된 법령과 유권해석에 기반을 둔 법리를 제시하고 제시된 법리에 따라 실무상 적용 가능한 의견을 개진하는 방식의 서술이 필요하다. 현재로서는 이것이 최선이라 생각한다. 저자는 이러한 사정과 현실, 그리고 사실에 입각해서 이 책을 썼다.

저자가 생각하는 이 책의 특징 몇 가지를 말씀드리고자 한다.

첫째, 이 책은 분양사업에 관련된 세금 문제, 이중 신탁에 관련된 세금 문제를 중심으로 분양사업의 시작부터 마지막 사이 출현 가능한 대부분의 문제를 다루기 위해 노력했다. 짧게는 3년, 길게는 5년 넘게 걸리는 분양사업 전 과정의 세금 문제를 다루었다.

둘째, 세법상 쟁점을 이해하고 해결하기 위해서는 분양사업의 거래 행태와 관계된 신탁법규에 대한 선이해가 필요하다. 이 책에서는 분양사업의 절차와 거래 행태를 관계된 세금 문제에서 함께 설명했다. 또한 세금 문제 해결을 위해 꼭 필요한 신탁법은 다소 내용이 겹치더라도 여러 chapter에서 중복 서술했다.

셋째, 이 책은 법령과 해석의 공백을 선행 연구자료 또는 저자의 개인적 의견으로 메웠다. 독자들은 이 책에서 인용하고 있는 예규 판례와, 저자의 개인적 견해를 구분해서 실무상 적용해야 한다. 유권해석과 사견을 혼동해서는 안 된다. 다만, 행정심판이나 조세소송에서 저자의 견해를 청구인이나 원고의 주장 근거로 활용하는 것은 가능하다.

넷째, 이 책은 4개의 part와 총 21개의 chapter로 구성되어 있다. 대부분 chapter의 글을 서사가 있는 긴 호흡의 논문 형식으로 썼다. 이 책을 실제 업무에 활용하고자 한다면 chapter 전체(적어도 전후의 내용)를 먼저 읽어 본 후, 그중 개별 사안에 해당하는 내용을 확인하길 바란다.

2018년, 공부나 할 요량으로 책을 쓰기 시작했다. 시간이 지난 다음 초안을 읽어 보니, 마음에 들지 않아 다시 써야겠다고 생각했다. 2022년 초에는 출간을 시도했으나 여전히 미흡하다고 판단하여 그만두었다. 꽤 여러 번 쓰고 지우기를 반복했던 것 같다. 새로 쓴 원고 앞에 이전 원고는 언제나 무효였다. 기존 원고를 버려야겠다고 마음먹기 쉽지 않았지만, 새로 쓴 원고는 이전 원고보다 조금은 나았기 때문이다. 사무실 업무와 병행하며 집필하는 것이 쉽지 않았지만, 시간이 주는 힘을 믿으며 계속해서 원고를 수정해 나갔다. 이 과정에서 몇 개의 chapter는 학술지에 논문으로 게재됐고 그 논문은 다시 이 책의 일부가 되었다. 남들은 논문도, 책도 쉽고 편하게 쓰는 것 같던데……. 나에겐 책 쓰는 일이 늘 고통이었다. 재능이 부족하고 머리가 나쁘면 더 많은 시간과 노력을 들이면 된다는 생각으로 2년 넘게 버틴 것 같다. 논리적 오류에 대한 두려움이 그 시간을 버티게 한 원동력이 아닌가 싶다. 그러나 지금도 두렵기는 마찬가지다. 독자들의 비판과 의견을 겸허히 수용하고자 한다.

사무실 업무와 원고 작업을 병행하다 지쳤을 때 ‘도대체 내가 왜 이 짓을 하고 있는 걸까?’라는 회의감이 들기도 했다. 전압이 흐르는 글을 쓰겠다는, 경험으로써 글을 구체화하고 글로써 경험을 개념화하겠다는, 개와 늑대의 시간처럼 흐릿한 신탁세제의 실체를 분명히 밝히겠다는 처음의 기개는 글을 쓸수록 사그라졌다. 그때마다 공저자인 장정진 전무님과 김완용 교수님의 격려와 응원이 큰 힘이 되었다. 또한 형사법 파트 첨언을 해주신 ALT법률사무소 김미아 변호사님께도 고마움을 전하고 싶다. 그리고 과거의 인연으로 이 책의 출간을 기꺼이 허락해준 상경사 김희철 대표님, 김병훈 성진우 배정영 부장님, 편집부에 깊은 감사를 드린다.

2023년 10월

정연대

처음에는 다소 생소한 연구 분야였던 신탁이라는 분야, 특히 ‘부동산 분양사업과 관련된 신탁’의 과세문제에 대하여 함께 연구해보자는 취지로 시작했던 여정이 공동저자로서 이 책의 출간에 함께 이름을 올리는 것으로 마무리되었다.

본 저자는 10여 년 넘게 대학에서 세법, 회계 관련 강의를 진행하고 세무회계과 교수로 재직하고 있다. 다른 공저자들과는 다르게 분양사업과 신탁에 대한 실무경력이 부족하기에, 문헌연구를 바탕으로 하는 논문 작성을 통해 학문적으로 이바지할 수 있는 부분을 찾고자 노력하였다. 공저자들의 풍부한 실무 경험에서 발견한 부동산 신탁의 거래형태별 문제를 신탁법과 세법의 측면에서 예규 및 판례 입장이 어떠하며, 그 공백은 어떻게 해석되어야 할지, 향후 어떤 점이 보완되어야 할지를 이론적으로 뒷받침하고자 하였다. 특히 이 책은 이론적 설명만을 제시하는 교과서가 아니므로, 실무상 쟁점에 대한 학설과 판례의 대립과정을 설명하고 논리적으로 최적의 결론을 제시하는 데 중점을 두었으며 그러한 첨예한 논리 전개의 과정을 논문 게재를 통하여 검증받는데 이바지하였다고 판단한다.

그럼에도 불구하고 치열하지 못한 논리의 전개가 존재한다던가, 저자들과는 다른 학설의 대립으로 인한 비판이 있을 수 있을 것이다. 학자로서 본 저자는 앞으로도 분양사업과 신탁에 관한 추가적인 연구를 통해 이 책을 지속해서 보완해 나갈 것을 약속하며 그러한 아쉬움을 달래고자 한다.

이 책이 출간되기까지 너무도 많은 고민을 함께한 공저자분들과 상경사 김희철 대표님, 김병훈 부장님을 비롯한 편집부에 깊은 감사를 전한다.

마지막으로, 존재만으로도 힘이 나게 해주는 아내와 아들에게도 사랑을 전한다.

2023년 10월

김완용

가보지 않았던 밟아보지도 않았던 길을 가는 마음, 그 두려움으로 공직생활을 접고 사회에 나온지도 2년여가 훌쩍 지났습니다. 국세청 근무 당시 공동저자인 정연대 세무사로부터 신탁과 연계된 세법의 문제들에 대해 여러 차례 의견을 나누었던 기억이 납니다. 단순히 말로 주고받는 것과 글을 수단으로 하여 수많은 생각의 조각을 조립하여 책을 만든다는 것 사이의 간극은 너무나 넓습니다. 책이 발간되기까지 많은 수고를 들였음을 애써 부인하지 않겠습니다.

영국 중세시대의 봉건주의제도에서 기원(영국의 use)하여 영국의 토지제도와 유언 상속 제도를 피하기 위해 만들어진 신탁은 현대사회에서 보다 더 다양한 형태로 발전해 왔습니다. 다소 생소한 분야에 대해 연구하면서 또 다른 묘한 희열감도 느끼는 그런 2년여의 시간이었습니다.

원고를 써야겠다고 마음먹었으나 서두를 어떻게 써야 할지, 제목을 어떻게 정해야 할지 난감함의 연속이었습니다. 이런저런 어려움 속에서 자료 수집을 하며 첫 소절을 써 내려갔던, 눈이 한없이 내리던 무던히도 춥던 그 밤이 생각납니다. 출간 즈음하여서도 처음 원고를 써내려갔을 때와 같은 두려움이 있습니다. 이 두려움이 이 책의 원천입니다. 모쪼록 이 책을 필요로 하는 독자들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

눈 내리는 밤부터 지금 이 순간까지 그렇게 어렵던 길을 묵묵히 옆에서 등대와 같이 이끌어준 정연대 세무사님의 도움에 지면을 빌어 감사의 말씀을 드리며, 또한 지인들의 관심과 격려에도 감사드립니다. 나름대로 치열하게 살아왔던 지난 2년의 시간에 대해 제 자신에게도 수고했다는 말을 전하고 싶습니다.

2023년 10월

장정진

세법과 함께 15년을 쉼없이 그리고 누구보다 열심히 달려오던중 어느 순간 모든 것이 다 귀찮아지고 애증(愛憎)의 관계였던 세법에게 애(愛)는 없어지고 증(憎)만 남는 상황이 왔다.

‘그래 코로나도 왔으니 넘어진 김에 쉬어간다고 당분간 아무것도 안해야지’ 했던게 3년이라는 시간이 훌쩍 넘어갈 줄 그때는 정말 예상치 못했다.

사실 세법을 처음 만났던 대학생때를 돌이켜보면 이 놈에게 지쳐서 싫어질때 나는 책을 찢거나, 혼자서 화를 내거나, 쳐다도 안보거나 하는 등 뻔한 수를 두었고 결과는 이 놈에게 백전백패였다.

자격증을 따기 위해 수험생활을 시작했을때도 그런 뻔한 수만 두다가 만신창이가 되어갈 무렵, ‘누군가’ 와의 만남은 세법에게 지치거나 풀어나가는 어려움이 닥쳤을때 해결할 수 있는 방법을 배우게 되는 계기가 되었다.

그 뒤로는 일사천리였던 것 같다. 그 ‘누군가’ 의 덕분으로 대학원을 다니며 논문 쓰면서 병행하던 수험생활도 석사학위를 받음과 동시에 무난하게 합격하였고, 회계법인에 입사하여 폭풍처럼 몰아치던 수많은 업무들을 모두 감당하면서도 10년 넘게 국세청에서 세법을 교육하고 있다.

퇴사 후 독립하고선 생소해서 혼자 감당하기에는 너무 벅찼던 가상화폐 거래소 세팅부터 조사까지, 그리고 대한민국을 들썩이던 시국사건(時局事件) 업무들도 그 ‘누군가’ 의 조언과 백업으로 무사히 감당할 수 있었지만, 나는 힘을 다 쏟고 세법에게 애(愛)는 사라지고 증 (憎)만 남는 상황이 되었다.

그렇게 세법과 떨어져 지낸 3년. 그 ‘누군가’ 는 이 책이 다시 애(愛)의 시작이 되길 바라였고 어찌저찌 이렇게 되었다.

이 책은 나에게 그런 책이며, 이 책이 필요한 사람들에게도 그런 책이 되었으면 좋겠다.

나에게 늘 ‘누군가’ 가 되어주는 정연대 세무사님께 깊은 감사를 드린다.

2023년 10월

김효상

PART 1. 신탁과 소득과세 쟁점

Chapter 1. 신탁소득에 대한 과세구조

제1절 개관
제2절 법인세법상 신탁소득에 대한 과세구조
제3절 소득세법상 신탁소득에 대한 과세구조

Chapter 2. 타익신탁이 설정된 신탁의 과세 쟁점

제1절 시작하며
제2절 타익신탁의 설정 사유
제3절 타익신탁의 쟁점에 관한 여러 가지 논의
제4절 끝맺으며

Chapter 3. 지주공동사업의 세법상 논점

제1절 서론
제2절 조합의 민사법률관계
제3절 조합 설립의 과세 쟁점
제4절 조합원의 탈퇴와 조합해산에 대한 과세 쟁점
제5절 조합원의 구성에 따른 세무처리 방법

Chapter 4. 에쿼티 조달과 수익금 지급에 대한 민사법·조세법상 쟁점

제1절 개관
제2절 금전소비대차계약과 투자계약의 민사법률관계
제3절 개인 투자수익금에 대한 소득세 과세

Chapter 5. 분양사업을 통한 주주의 간접이익에 대한 증여세 과세 여부

제1절 서론
제2절 상증세법 제42조의3의 해석론
제3절 영리법인을 통한 간접이익 분여를 포괄적 증여 개념에 포섭하여 증여세 과세가 가능한지 여부
제4절 결론
보론 : 2023년 대법원 판결 선고에 따른 대상 규정의 해석론 검토

Chapter 6. 분양수입의 손익인식 방법에 관한 소고

제1절 시작하며
제2절 선분양제도의 도입과 분양계약의 법적성질
제3절 분양수입의 손익귀속시기 결정
제4절 분양계약이 해제되는 경우 손익 인식 방법
제5절 법인세법 시행령 제69조 제3항의 해석에 관한 질문과 담론

Chapter 7. 개발사업 구도와 특수목적법인(SPC)의 운용

제1절 개요
제2절 사업SPC의 운용과 세무상 쟁점
제3절 대출SPC의 운용과 세무상 쟁점
제4절 프로젝트금융투자회사의 설립과 운용에 대한 세무상 쟁점

PART 2. 토지개발신탁의 부가가치세 과세 쟁점

Chapter 1. 토지신탁의 부가가치세 납세의무자 결정에 관한 소고

제1절 시작하며
제2절 신탁재산 공급주체의 연혁
제3절 2020년 개정법령 내용 분석
제4절 수익자 과세 전환에 관한 담론
제5절 끝맺으며

Chapter 2. 신탁의 설정·변경·종료 단계별 과세 쟁점

제1절 개관
제2절 신탁의 설정
제3절 신탁의 변경
제4절 신탁의 종료

Chapter 3. 분양사업의 세금계산서 발급과 수취

제1절 분양과 세금계산서 발급
제2절 분양사업과 세금계산서 수취

Chapter 4. 분양사업의 매입부가가치세 처리

제1절 사업비 종류별 매입부가가치세 공제 방법
제2절 토지 관련 매입세액의 범위와 판단기준

Chapter 5. 보충적 납세의무

제1절 입법 연혁
제2절 수탁자가 본래의 납세의무자인 경우
제3절 수탁자의 물적납세의무

PART 3. 토지신탁의 취득세 과세 논점

Chapter 1. 취득의 개념 정립과 신탁의 사법적 법률관계의 정합

제1절 취득의 개념 정립이 필요한 이유
제2절 법률과 판례를 통한 취득의 개념 정립
제3절 신탁의 사법적 법률관계에 따른 신탁취득세 법리의 이해

Chapter 2. 수탁자의 신탁재산 취득과 보유

제1절 서론
제2절 신탁법상 수탁자와 신탁재산의 법적 지위
제3절 신탁등기에 대한 취득세 비과세 요건
제4절 신탁등기와 감면취득세 추징사유인 매각의 구별
제5절 수탁자의 취득유형별 취득세 과세 내용
제6절 부동산 명의신탁 취득세

Chapter 3. 위탁자에 대한 취득세 과세

제1절 개요
제2절 신탁법의 내용과 등기절차
제3절 위탁자 지위 이전과 간주취득

Chapter 4. 수익자에 대한 취득세 과세

제1절 서설
제2절 신탁법상 수익자의 지위
제3절 수익권 취득에 대한 취득세 과세

Chapter 5. 분양 신축건물의 취득세 과세표준 산정에 관한 실무상 쟁점

제1절 개요
제2절 취득세 과세표준 산정구조
제3절 사실상취득가격의 산정 기준
제4절 신축건물의 과세표준 산정을 위한 간접비용의 항목별 검토
제5절 결어

Chapter 6. 과점주주의 취득세 납부의무

제1절 개요
제2절 과점주주의 범위
제3절 과점주주의 제2차 납세의무
제4절 과점주주의 간주취득세 납세의무

Chapter 7. 5년 미만 법인의 대도시 내 부동산 취득에 대한 취득세 중과

제1절 개요
제2절 클 틀에서의 중과 요건
제3절 중과 유형별 중과세요건 검토

PART 4. 세무조사, 그리고 비즈니스범죄에 대한 세법상 평가

Chapter 1. 부동산 개발회사에 대한 세무조사와 형사 처벌

제1절 시작하며
제2절 세무조사절차
제3절 조세범칙행위에 대한 형사 처벌
제4절 범칙세무조사 사례

Chapter 2. 비즈니스범죄에 대한 형사 처벌과 세법의 평가

제1절 개관
제2절 업무상 횡령의 구성요건과 세법상 평가
제3절 업무상 배임죄의 구성요건과 세법상 평가
제4절 배임수재죄·알선수재죄의 구성요건과 세법상 평가

분양사업, 신탁 그리고 세금

정연대, 김완용, 장정진, 김효상

시행사, 신탁사, 금융자문사 등

개발사업 종사자의 필독서!

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